Lastrico solare: a chi spettano le spese di manutenzione

Cassazione n. 11484/17 depositata il 10 maggio 2017

Per meglio comprendere la portata della pronuncia in commento, è bene inquadrare il contenuto dell’art. 1126 c.c. secondo cui vi è l’obbligo di partecipare alla riparazione del lastrico solare di uso esclusivo – nella misura di due terzi – in capo a tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve. Tra tali soggetti devono essere ricompresi coloro ai quali appartengono le unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o costruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (Cassazione n. 7472/2001, Cassazione n. 3542/1994, Cassazione n. 244/1974, Cassazione n. 2726/2002).

L’obbligo di partecipare a detta ripartizione, quindi, non deriva dalla sola generica qualità di partecipante al Condominio bensì dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico solare oggetto di riparazione (Cassazione n. 2821/1976); del resto è pressochè inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano altresì una o più parti che siano comuni a tutti i condomini e non solo a quelli della rispettiva ala di fabbricato come ad esempio il suolo su cui sorge l’edificio, la facciata o le fondazioni anche perché, a contrario, non avrebbe ragione d’essere l’art. 1126 c.c.

Ed infatti, come sottolineato dagli Ermellini, in riforma della sentenza d’appello impugnata, l’art. 1126 c.c. non è ricompreso tra le disposizioni inderogabili di cui all’art. 1138 c.c. e quindi un eventuale regolamento condominiale ben potrebbe pattiziamente stabilire una diversa ripartizione delle spese: circostanza però non avvenuta nella fattispecie in esame in cui l’art. 8 del Regolamento condominiale non faceva che semplicemente suddividere le spese delle parti comuni in porzione alla quota millesimale di ciascuno, in mera traslitterazione dell’art. 1123 c. 1 c.c.

Per tale motivo la Suprema Corte ha ritenuto di dover cassare la sentenza d’appello rinviando il giudizio ad altra sezione indicando il seguente principio di diritto cui uniformarsi: “In tema di condominio negli edifici, agli effetti dell’art. 1126 c.c., i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d’aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura“.

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