Infiltrazioni di acqua nei condomini: chi deve risarcire il danno?

Le macchie di umidità e infiltrazioni di acqua sono una delle principali cause di litigi tra vicini di casa: non sempre, infatti, risulta facile individuare la fonte del danno, stabilire a chi spetti la riparazione e quantificare infine l’entità del risarcimento.

Per comprendere di chi è la colpa delle infiltrazioni d’acqua e chi è il responsabile del danno da esse cagionato è bene ricordare una regola generale ovvero: è sempre il proprietario della cosa da cui proviene la causa del danno ad esserne il responsabile. Si tratta della forma di responsabilità definita “oggettiva” regolata dalla applicazione dell’art. 2051 c.c. In altre parole il custode di un bene è a priori ritenuto il responsabile dei danni da esso cagionati e per liberarsi dalla presunzione di responsabilità per il danno cagionato a terzi dal bene da lui custodito, deve lui stesso provare che esso si è verificato per caso fortuito e che questo gli ha impedito di prevenire il verificarsi dell’evento dannoso o anche che gli ha impedito di ridurre le conseguenze in merito al danno cagionato a terzi. Se il custode non è in grado di dimostrare che è stato il caso fortuito ad aver cagionato il danno egli deve rispondere per intero od almeno per la parte se non ha messo in atto le azioni necessarie per evitare o ridurre i danni cagionati (Cass. Civ. n.5007/96; Cass. Civ. n.5539/97, Trib. Bari 11 novembre 2010 n. 3360).

Come procedere

Qualora si riscontrino macchie di umidità per infiltrazioni, è necessario chiedere l’intervento dell’amministratore affinché, con un proprio tecnico di fiducia ed, eventualmente, con un altro nominato dal condominio, si appuri se il danno riguardi una conduttura di proprietà comune o di un singolo condomino.

Nella prima ipotesi, si consiglia di chiedere informazioni all’amministratore dello stabile sull’esistenza o meno di un’assicurazione per questo tipo di danni.

Nella seconda ipotesi, invece, sarà necessario munirsi di una propria perizia di parte e chiedere un pronto intervento del vicino. É importante che la richiesta di riparazione e indennizzo venga formalizzata con una lettera di cui si possa provare, in futuro, la data certa (raccomandata a.r. o telegramma). Ciò al fine di verificare, in un successivo ed eventuale giudizio, la tempestività dell’intervento da parte del responsabile.

Analizziamo brevemente le possibili cause più comuni di infiltrazioni di acqua.

Acqua piovana

Se l’acqua piovana che ha determinato il danno è filtrata attraverso il terrazzo “a livello” di un condomino, che non abbia funzione di copertura dell’edificio, sarà il singolo condomino proprietario dell’immobile a dover risarcire il danno.

Se invece la terrazza funge da copertura alle sottostanti unità immobiliari, la spesa deve essere così ripartita: un terzo a carico del proprietario del terrazzo e due terzi a carico dei condomini le cui unità immobiliari vengono coperte dal terrazzo.

Muro perimetrale

Tra le parti comuni dell’edificio rientrano i muri perimetrali.

Se quindi le infiltrazioni di acqua provengono dal muro perimetrale, la riparazione ed il risarcimento spettano a tutti i condomini, in proporzione dei rispettivi millesimi.

Se, per provvedere alle riparazioni, il condomino danneggiato è costretto a trasferirsi altrove in attesa che il suo appartamento venga di nuovo reso agibile, il condominio è tenuto a risarcire anche quest’altra spesa. (Cass. Sent.n.6128/2012)

Se risulta che il danno è stato causato da un “grave difetto” di costruzione e non sono decorsi dieci anni dalla conclusione dei lavori dell’immobile, sia il danneggiato che il condominio possono agire nei confronti del costruttore per ottenere tanto la riparazione quanto il risarcimento. (Cass. sent. n. 3753/1999)

Condutture delle acque nere

Se il danno è causato dalla rottura dei servizi igienici di un’unità immobiliare, ne risponde il proprietario di quest’ultima.

Se il danno è prodotto dalla tubatura comune ne risponde il condominio e la spesa va ripartita tra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà (salvo vi sia un accordo diverso).

Tetto e lastrico solare

Se le infiltrazioni provengono dal tetto ad uso esclusivo di un condomino , la ripartizione delle spese avverrà tra tutti i condomini per millesimi di proprietà.

Nell’ipotesi di edifici distinti ed autonomi, ma raggruppati in un unico condominio, le spese di riparazione dei singoli tetti vanno divise tra i soli condomini degli edifici su cui l’opera deve essere eseguita e coperti dal tetto interessato ai lavori.

Se invece le infiltrazioni di acqua riguardano il lastrico solare di cui un condomino abbia l’uso esclusivo, la ripartizione delle spese avverrà così: un terzo a carico del proprietario esclusivo o dell’usuario mentre i due terzi a carico di tutti i condomini a cui lo stesso serva da copertura.

Se però le infiltrazioni sono dovute a fatto e colpa riconducibile a chi utilizza in via esclusiva il lastrico solare o  il tetto, sarà questi a dover risarcire tutta la spesa.

Il termine per chiedere il risarcimento è di cinque anni trascorsi i quali il diritto si prescrive.

In tutti quei casi cui il danno viene (totalmente o parzialmente) ripartito tra i condomini, il soggetto danneggiato riveste sia la qualità di danneggiato che la qualità di danneggiante, in quanto appartenente al condominio. Quindi, pur percependo il risarcimento, egli dovrà comunque partecipare alle spese di riparazione del bene comune e alla ripartizione delle spese di risarcimento.

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