Balconi: chi paga le spese per la riparazione?

Le spese di riparazione dei balconi aggettanti sono a carico dei proprietari delle singole unità immobiliari mentre, le spese delle parti decorative esterne dell’edificio sono a carico di tutti i condomini. La giurisprudenza ha ammesso che i balconi aggettanti, sporgendo dalla facciata dell’edificio, costituiscono un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono rientrando dunque nella proprietà esclusiva dei condomini. La ragione che giustifica detta posizione risiede nel carattere strutturale che assumono i c.d. balconi aggettanti, dal momento che stante la natura degli stessi non soddisfano alcuna utilità comune né svolgono alcuna funzione di vantaggio per condomini diversi dal proprietario.

La normativa di riferimento

Ai sensi dell’art. 1117 c.c. si considerano cose comuni tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune ovvero quelle specificamente indicate nel disposto della predetta norma ai numeri 1, 2 e 3. I balconi aggettanti non sono considerati cose comuni e di conseguenza esenti dall’applicazione della normativa de qua.

La posizione della giurisprudenza

La Corte di Cassazione – Sezione 2 Civile – con sentenza n. 218/11 ha affermato tutti i principi sopraccitati ed in particolare che: “i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno ne’ di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà’ comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell’articolo 1125 cod. civ.: i balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà’ esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono“. Da quanto sopra indicato consegue che i balconi aggettanti rappresentano un prolungamento dell’appartamento e non rappresentano in alcun modo una zona che abbia una funzione di sostegno o di copertura necessaria dell’edificio. Quindi le spese di riparazione gravano interamente sui condomini proprietari dell’appartamento cui accedono. La sentenza richiamata esclude inoltre l’applicabilità della presunzione di cui all’art. 1125 c.c. (Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto). Aggiungasi altresì che sempre la Suprema Corte con sentenza n.15913/07 ha affermato che “l’articolo 1125 c.c. non può trovare applicazione nel caso dei balconi “aggettanti”, i quali sporgendo dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, ne’ di necessaria copertura dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà’ esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono“. Ciò non fa altro che confermare quello che risulta essere ormai un orientamento consolidato, ovvero che i balconi aggettanti sono di proprietà esclusiva dei condomini proprietari dell’appartamento cui accedono e di conseguenza le spese di riparazione devono da questi essere sostenute.

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