Responsabilità dell’amministratore di condominio

Indichiamo qui di seguito la natura giuridica del rapporto intercorrente tra amministratore e condominio al fine di inquadrare il tipo di responsabilità che ne discende.

Rapporto tra condominio e amministratore: mandato con rappresentanza

Il rapporto intercorrente tra amministratore e condominio, va inquadrato nell’ambito del contratto di mandato, ovvero in quella figura negoziale con cui il mandatario (amministratore) si impegna a compiere uno o più atti giuridici in favore del mandante (il condominio).
Stando alla più che consolidata Giurisprudenza della Corte di Cassazione, si tratta nello specifico di mandato con rappresentanza (in tal senso Cassazione Sentenza n. 1286/1997 e Cassazione Sezioni Unite Sentenza n. 91482008).
In sostanza: “L’amministratore di condominio, non è un ente dotato di autonomia patrimoniale, attuando solo una gestione collegiale di interessi individuali e configura un “ufficio di diritto privato”, destinato alla tutela degli interessi condominiali e realizzante una cooperazione, in ragione di autonomia, con i condomini, singolarmente considerati, assimilabile al mandato con rappresentanza.”  
Da tale impostazione, come da ultimo ribadito, ne deriva la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini delle disposizioni sul mandato .
In tale rapporto, la veste di mandatario viene assunta dall’amministratore mentre quella del mandante dall’intero condominio, con la precisazione che la minoranza contraria alla nomina dell’amministratore rimane comunque vincolata alla decisione presa dalla maggioranza ed quindi è ugualmente rappresentata dal soggetto da lei non votato.
La rappresentanza, che dal rapporto di mandato ne scaturisce, è di natura convenzionale e contrattuale e trova il suo fondamento sul consenso espresso dall’assemblea, che conferisce il mandato all’amministratore.
La fonte che regola il rapporto tra amministratore e condominio è quindi il contratto di mandato, da ciò ne discende che l’inosservanza da parte dell’amministratore dei doveri rientranti nei suoi compiti è fonte di responsabilità contrattuale.

I principali obblighi dell’amministratore

Gli obblighi che l’amministratore è tenuto ad adempiere nell’espletamento del rapporto di mandato sono principalmente quelli imposti dagli artt. 1129, 1130, 1131, 1135 c.c., oltre a quelli previsti da tutta una serie di leggi speciali.
Tali norme, appunto perché disciplinano i poteri, le attribuzioni e le capacità giuridiche di rappresentanza dell’amministratore, regolano anche a contrario le responsabilità che derivano per l’inosservanza degli oneri e degli obblighi che allo stesso incombono.
L’art. 1129 c.c. rubricato “Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore” disciplina i principali obblighi che l’amministratore è tenuto ad adempiere nell’espletamento del proprio mandato, tra cui:

• la comunicazione dei suoi dati anagrafici e professionali, del codice fiscale, del locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’art. 1130, dei giorni e delle ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prendere gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata;
• la stipula, cui l’assemblea può subordinare la nomina, di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato;
• l’affissione “sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi” dell’indicazione delle sue generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici; l’obbligo di far transitare le somme ricevute a qualsiasi titolo dai condòmini o da terzi, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio;
• la consegna, alla cessazione del suo incarico, di tutta la documentazione afferente al condominio e ai singoli condòmini; il compimento, sempre alla cessazione dell’incarico, delle attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi;
• l’indicazione del termine entro il quale egli è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati, vale a dire sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso; la specificazione analitica, “all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo”, “a pena di nullità della nomina stessa”, dell’importo dovuto “a titolo di compenso per l’attività svolta”.

L’art. 1130 c.c. disciplina, invece, le attribuzioni dell’amministratore, stabilendo che questi debba:

• eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
• disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
• riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
• compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio e alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione;
• eseguire gli adempimenti fiscali;
• tenere di diversi registri, elencati ai numeri 6) e 7) dell’art. 1130,
• conservazione di tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condòmini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
• l’obbligo di fornire al condomino che ne faccia richiesta un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso,
• la redazione del rendiconto condominiale annuale della gestione, con convocazione dell’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.

L’art. 1131 c.c., disciplina i poteri di rappresentanza dell’amministratore, stabilendo che nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assembleae gli ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Oltre a ciò la norma in oggetto prevede una specifica ipotesi di responsabilità dell’amministratore, il quale può essere revocato, ed è tenuto al risarcimento danni, qualora non dia notizia all’assemblea dei condomini di un atto di citazione o di un provvedimento a lui notificato, che esorbiti dalle sue attribuzioni.
L’art. 1135 c.c., regolamenta le attribuzioni dell’assemblea di condominio ed allo stesso tempo impone all’amministratore l’assoluto divieto di ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che gli stessi rivestano carattere urgente e salvo l’obbligo di riferirne nella prima assemblea.
In ordine alla citata norma, una parte della dottrina ne ha desunto, un vero e proprio obbligo, per l’amministratore, di agire di propria iniziativa, per realizzare gli interventi urgenti di straordinaria manutenzione, altra parte della dottrina ritiene invece, che quello dell’amministratore sia un potere e non un dovere e ciò alla luce della formulazione letterale di tale norma nella quale è testualmente scritto che l’amministratore “può ordinare” e non invece “deve ordinare”.

La responsabilità contrattuale dell’amministratore

Come già indicato, la fonte che regola il rapporto tra amministratore e condominio è il contratto di mandato, da ciò ne discende che l’inosservanza da parte dell’amministratore dei doveri rientranti nei suoi compiti è fonte di responsabilità contrattuale.
E’ d’obbligo precisare che il corretto adempimento del mandato esige e ricomprende non solo il diligente compimento, da parte del mandatario, degli atti per i quali il mandato stesso è stato conferito, ma anche degli atti preparatori e strumentali, nonché di quelli ulteriori che, dei primi, costituiscano il necessario complemento, e comporta altresì il dovere di informare tempestivamente il mandante della eventuale mancanza o inidoneità dei documenti occorrenti all’esatto espletamento dell’incarico.
Ciò posto, nell’espletamento del rapporto di mandato l’amministratore, in qualità di legale rappresentante del condominio, si impegna a gestire e tutelare i diritti a esso correlati e, per la sua qualità di mandatario, è tenuto a eseguire gli obblighi contrattualmente assunti con la diligenza richiesta dall’art. 1710 c.c., il quale testualmente stabili che:
“Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia; ma se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore.
Il mandatario è tenuto a rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modificazione del mandato.”
In prima battuta, sembrerebbe quindi che il grado di diligenza richiesta all’amministratore di condominio nell’espletamento del suo mandato sia quella del buon padre di famiglia.
Tenuto conto, che la figura dell’amministratore, è stata negli ultimi tempi “professionalizzata” , con tanto di requisiti dettati dall’art. 71 bis disp. att. c.c. nonché  di normativa relativa alla sua formazione multi disciplinare, è più che lecito desumerne che all’amministratore nell’espletamento del suo mandato e nell’adempimento delle obbligazioni da esso derivanti sia richiesta la diligenza di cui all’art. 1176, 2° comma, secondo cui “Nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata”  e quindi in definitiva un grado di diligenza ben maggiore di quella del c.d. “buon padre di famiglia”.
In base all’obbligo di diligenza, l’amministratore deve adempiere ai propri doveri con precisione, scrupolo e oculatezza criteri che di volta in volta dovranno essere accertati in base al caso concreto.
La diligenza richiesta, in sostanza, è quella che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza, memore dei propri impegni cosciente delle relative responsabilità.
È sulla scorta di tale criterio, di generale applicazione in tema di adempimento delle obbligazioni che deve valutarsi la condotta del mandatario, onde stabilire se egli sia venuto meno alle sue obbligazioni nei confronti del mandante.
In definitiva, applicando i principi che regolano il rapporto di mandato, ne consegue che l’inosservanza da parte dell’amministratore dei doveri rientranti nei suoi compiti è fonte di responsabilità contrattuale [4] (si veda: Corte d’Appello Lecce Sentenza n. 906/2015).
Infatti l’amministratore è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari è tenuto al risarcimento del danno in base ai principi sulla responsabilità contrattuale, derivanti dall’art. 1218 c.c.

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